Hypotheken
Droomt u van een woning in Duitsland? Wij regelen de weg ernaartoe.
Verhuizen naar Duitsland biedt geweldige kansen: meer rust, ruimte en vaak een lagere koopprijs. Maar een huis kopen over de grens vraagt ook om specifieke kennis. Wist u bijvoorbeeld dat Duitse banken vaak een eigen inbreng van 10% tot 30% verwachten en dat de regels voor aflossing anders zijn dan in Nederland? Als specialist in grensoverschrijdende financieringen help ik u bij elke stap. Terwijl u zich focust op uw nieuwe start, zorg ik voor een passende hypotheek die aansluit bij uw situatie.
Hypotheek in Duitsland
Wonen in Duitsland biedt rust, ruimte en kansen, maar de weg naar een Duitse hypotheek werkt anders dan u gewend bent. Waar de Nederlandse markt gericht is op maximale leningen, vraagt het Duitse bankenlandschap om een solide aanpak met meer eigen inbreng en een focus op zekerheid.
Zorgeloos financieren over de grens: Uw vragen beantwoord
In Duitsland moet je meestal de bijkomende kosten (Kaufnebenkosten) met eigen geld betalen. Denk hierbij aan de overdrachtsbelasting (per deelstaat verschillend), de notaris en de makelaar. Reken gemiddeld op 10% tot 15% van de koopsom. Daarnaast vragen veel Duitse banken een eigen inbreng van 10% op de woningwaarde zelf voor de scherpste rente.
Ja, dat is meestal geen probleem. Als je in Nederland werkt maar in Duitsland gaat wonen, accepteren Duitse banken je Nederlandse loonstroken. Wel zijn er specifieke regels voor ondernemers en zzp’ers; ik help je graag om dit per bank te toetsen.
Niet altijd. De Duitse hypotheekmarkt staat bekend om zijn stabiliteit en doorgaans lagere rentestanden maar ook hier is verandering in gekomen. Je kunt hier de rentes tot maximaal 20 jaar vastzetten tegen gunstige voorwaarden.
In Duitsland is de notaris de centrale spil. Hij stelt het koopcontract op en leest dit tijdens de afspraak woord voor woord voor. Pas als de notaris groen licht geeft en de zogenaamde Auflassungsvormerkung in het kadaster staat, vindt de betaling plaats. Dit biedt de koper veel zekerheid.
Dit hangt af van waar u belasting betaalt. Als u in Nederland werkt en in Duitsland woont (grensganger), kunt u onder bepaalde voorwaarden nog steeds gebruikmaken van de Nederlandse hypotheekrenteaftrek. Dit is een complex fiscaal gebied waar wij u gericht over kunnen adviseren.
In Duitsland kennen banken het concept ‘overbruggingshypotheek’ zoals wij dat in Nederland kennen (de Zwischenfinanzierung) minder vaak of onder strengere voorwaarden. Als u uw huidige woning in Nederland nog niet heeft verkocht, maar de overwaarde wel nodig heeft voor de aankoop in Duitsland, vraagt dit om een slimme financiële planning. Wij kijken samen of we de overbrugging bij een specifieke Duitse partner kunnen regelen, zodat u de stap naar Duitsland al kunt zetten voordat uw oude huis is overgedragen.
Eerst de financien, dan een woning zoeken
Voordat u gaat bezichtigen, kijken we naar uw budget. Hoeveel kunt u lenen en hoeveel eigen geld is er nodig voor de Kaufnebenkosten (overdrachtsbelasting, makelaar en notaris)?
U vindt uw droomhuis. Let op: in Duitsland werkt het biedingsproces vaak anders. Heeft u een woning op het oog? Wij kijken direct mee naar de financieringsmogelijkheden voor dat specifieke object.
Wij verzamelen de nodige documenten voor de Duitse bank. Denk aan loonstroken, maar ook specifieke documenten van de woning zoals de Grundbuchauszug. Ik onderhandel voor u over de scherpste rente en de beste voorwaarden.
Is de financiering rond? Dan volgt de afspraak bij de Duitse notaris voor de Kaufvertrag. In Duitsland is de rol van de notaris essentieel; hij controleert of alles juridisch klopt voordat u tekent.
Zodra de bank de betaling heeft verricht en de belastingen zijn voldaan, vindt de overdracht plaats. Gefeliciteerd, u bent officieel eigenaar van uw nieuwe thuis in Duitsland!
Duitse banken
- Commerciële banken: Zoals Deutsche Bank of Commerzbank. Deze werken landelijk en zijn vergelijkbaar met onze grootbanken.
- Sparkassen: Dit zijn regionale banken (vaak verbonden aan een stad of Landkreis). Zij kennen de lokale huizenmarkt als geen ander en zijn vaak zeer bereid om lokale projecten te financieren.
- Volksbanken/Raiffeisenbanken: Coöperatieve banken (vergelijkbaar met de Rabobank) die ook sterk regionaal geworteld zijn.
- Buitenlands inkomen: Lokale banken aan de grens zijn gewend aan Nederlandse loonstroken en belastingaangiftes.
- Zekerheid: Omdat zij de waarde van de woningen in hun regio precies kennen, zijn zij vaak bereid om een realistischer deel van de aankoopsom te financieren.
- Netwerk: Zij hebben vaak korte lijnen met lokale notarissen en makelaars, wat het hele proces versnelt.
Hypotheekvormen
Er zijn vele soorten hypotheekvormen maar voor Duitsland is de keus voor u als klant wat beperkter. Daarom bespreken we hier alleen die hypotheekvormen die voor u van toepassing zijn.
Annuïteitenhypotheek
Bij de meeste banken in Duitsland is het verplicht om minimaal 1 % van de hoofdsom per jaar af te lossen. Gezien de lage rentestand eisen sommige banken nu 1,5 % aflossing per jaar. Dit kan geschieden op basis van een annuïteit. Zolang de rente niet verandert, kent de annuïteitenhypotheek een gelijkblijvend maandbedrag.
Bij een Annuïteitenhypotheek betaalt u maandelijks een vast bedrag aan rente en aflossing: de annuïteit. Eerst bestaat dit bedrag voornamelijk uit rente en voor een klein deel uit aflossing. Aan het einde van de looptijd is dat omgekeerd. Bruto blijven de maandlasten van u tijdens de looptijd gelijk. De nettolasten nemen tijdens de looptijd wel geleidelijk toe. Het (fiscaal aftrekbare) rentebestanddeel neemt namelijk per periode af. En blijft de rente gelijk? Dan veranderen de maandlasten van u ook niet.
Kenmerken
- U betaalt maandelijks een vast bedrag aan rente en aflossing: de annuïteit. Dit bedrag is relatief het laagst in de startfase.
- Bruto blijft dit bedrag tijdens de looptijd van de hypotheek gelijk.
- De nettolasten nemen tijdens de looptijd geleidelijk toe, doordat het (mogelijk fiscaal aftrekbare) rentebestanddeel per periode afneemt. Dit geldt als u aan de gestelde voorwaarden voldoet.
- U belegt en spaart niet met de Annuïteitenhypotheek. U bouwt dus geen kapitaal op.
KfW-Hypotheek
De beste kaarten voor uw eigen woning heeft u met een KfW-hypotheek met deze vorm haalt u de laagste rente in huis!
Met de KfW-hypotheek ontvangt u voor de aankoop van uw woonhuis, appartement of een nieuw te bouwen woning een langdurige lenen tegen een lage rente van de Duitse staat.
U financiert tot een maximum van € 50.000. Daartoe behoren:
- de kosten voor het grondstuk, de bouwkosten en nevenkosten bij nieuwbouw
- de koopsom incl. de kosten koper inclusief kosten voor verbouwing en moderniserin, als u een woning wilt kopen.
Heeft u al een grondstuk gekocht dan heeft u nog recht op de Kfw als u deze binnen 6 maand aanvraagt.
De voordelen
- TOP-Rentes: vanaf 0,65 % effektiv per jaar
- Aflossingsvrij tot maximaal de eerste 3 jaar
- Individuele “Eigenleistungen” bij zelf bouwen worden meengenomen
- 5 en 10 jaar rente vast
Deze “subsidie” is onafhankelijk van leeftijd en gezinssamenstelling.
De aanvraag kan alleen worden ingediend bij een Duitse geldverstrekken voordat u gaat kopen of bouwen. Nadat uw gegevens door de staat zijn gecontoleerd worden de middelen door de Duitse geldverstreker uitgekeerd.
Forward-Darlehen
Een Forward-Darlehen is een annuiteitenhypotheek waarbij de klant tot 5 jaar voor zijn einde rentevast periode zijn nieuwe hypotheek al kan regelen. Hierbij weet de klant al ruim van te voren welke rente en bijbehoorende maandlast hij straks gaat betalen. De nieuwe hyptoheek zal aan het einde van de rentevast periode worden uitgekeerd en daarmee de oude hypotheek aflossen.
Gedurende de periode tot uitbetaling is er geen rente verschuldigd.
Een Forward-Darlehen zal dan worden afgesloten als een klant nu al de rente voor in de toekomst vast wil zetten. Mocht je nu een hoge rente hebben en over 3 jaar loopt je rentevart periode af dan moet je normaal gesproken 3 jaar wachten of een aanzienlijke boete betalen mocht je eerder willen aflossen.
In de huidige periode kunnen klanten profiteren van een lage rente als ze bang zijn dat bijvoorbeeld over 3 jaar de rente weer omhoog gaat.
Het is wel zo dat, mocht je voor een Forward Darlehen kiezen, je bij een rentestijging of rentedaling niet meer kunt veranderen. Besluit u toch om de verplichting niet meer aan te gaan dan velangt de bank een zg. “Nichtabnahmeentschädigung”.
Bouwsparen
Altijd een vaste, lage rente
Het BouwspaarPlan is niet te vergelijken met een gewone hypotheek of een andere lening. U heeft namelijk altijd de zekerheid van een vaste lage rente! Dat is mogelijk, doordat u samen met miljoenen medespaarders deelneemt aan het bouwsparen. Mensen die net als u van plan zijn om een huis te kopen, te verbouwen of te renoveren.
En zo simpel werkt het: samen met u bekijken we welk bedrag u nodig heeft. Daarna legt u maandelijks een spaarbedrag opzij. Als u tenminste 40% of 50% van het gewenste bedrag heeft gespaard, leent u het resterende bedrag tegen de vaste, lage rente van 0,75% (afhankelijk van het gekozen tarief) tijdens de hele looptijd, gegarandeerd altijd. Het flexibele BouwspaarPlan kan met verschillende soorten hypotheken worden gecombineerd, op elk gewenst moment. Wie bijvoorbeeld al is begonnen met bouwsparen kan dit naderhand combineren met een hypotheek. Of u kunt tegelijkertijd starten met bouwsparen en een hypotheek opnemen.
Met een BouwspaarHypotheek weet u precies waar u aan toe bent, de gehele looptijd.
Laat u zich vrijblijvend informeren over de mogelijkheden die wij u kunnen bieden. Een topfinanciering van 125% van de excecutiewaarde behoort tot de mogelijkheden, waarbij b.v. uw keuken en eventuele verbouwingen/moderniseringen meegefinancierd kunnen worden.
Actuele Hypotheekrente
Informeer ook naar onze speciale KfW-tarieven : 10 jaar vast 3,88 % maximaal 1e jaar aflossingsvrij bij een volledige financiering!
Bovenstaande rentes zijn basisrentes (max. 60 % van de getaxeerde verkoopwaarde) voor een Duitsland Hypotheek. Afhankelijk van de hoogte van de financiering komen hier opslagen bij. Vraag specifiek naar de voorwaarden. Bovendien zijn de rentes aan verandering onderhevig en kunnen geen rechten worden ontleend aan de gepubliceerde rentetarieven
| Looptijd | Rente |
|---|---|
|
5 Jaar |
4,09% |
|
10 Jaar |
3,82% |
|
15 Jaar |
3,91% |
|
20 Jaar |
4,40% |